Hat der Vertragspartner des Maklers (= Maklerkunde) einen Anspruch auf Maklerleistung?
- A: Ja
- B: Nein
A: Diese Aussage ist falsch. B: Diese Aussage ist richtig. Es ist eine Besonderheit des Maklervertrags, dass der Vertragspartner, der Maklerkunde, keinen Anspruch auf eine Leistung hat. Den Makler trifft demnach auch keine Tätigkeitspflicht.
Ist der Maklervertrag nach dem gesetzlichen Leitbild ein gegenseitiger Vertrag iSd §§ 320 ff. BGB?
- A: Ja
- B: Nein
A: Diese Aussage ist falsch. B: Diese Aussage ist richtig. Den Makler trifft keine Tätigkeitspflicht. Einzige Hauptpflicht ist die Pflicht zur Zahlung der Provision, die unter der Bedingung steht, dass der Maklerkunde den Hauptvertrag abschließt, was aber in seinem freien Entschluss liegt. Der Maklervertrag ist damit ein entgeltlicher, einseitig verpflichtender Vertrag.
Was ist mit „Vertrag“ im Wortlaut des § 652 I BGB gemeint?
- A: Kommt drauf an. S. 1 = Vertrag zwischen Makler und Maklerkunde (Maklervertrag); S. 2 = Vertrag zwischen Maklerkunde und Drittem (Hauptvertrag)
- B: Vertrag zwischen Makler und Maklerkunde (Maklervertrag)
- C: Vertrag zwischen Maklerkunde und Dritten (Hauptvertrag)
A: Diese Aussage ist falsch. B: Diese Aussage ist falsch. Das Wort „verspricht“ bezieht sich auf den Maklervertrag. C: Diese Aussage ist richtig.
Ein tauglicher Hauptvertrag, der den Provisionsanspruch auslöst, liegt nicht vor, wenn…
- A: …der Makler selbst Partei des Hauptvertrags ist.
- B: …der Makler maßgeblich an der Gesellschaft beteiligt ist, die mit dem Maklerkunden den Hauptvertrag abschließt.
- C: …der Maklerkunde den Hauptvertrag nicht selbst abschließt.
- D: …der Hauptvertrag zu anderen Konditionen geschlossen wird, als im Maklervertrag vorgesehen.
A: Diese Aussage ist richtig. Ist der Makler selbst Partei des Hauptvertrags, entsteht der Provisionsanspruch nicht (= Eigengeschäft). In diesem Fall weist er keine Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrags nach (Nachweismakler) oder wirkt auf sich selbst ein (Vermittlungsmakler), sondern macht selbst ein Angebot. Es besteht die Gefahr einer Interessenkollision und auch eine Maklerleistung liegt nicht vor. B: Diese Aussage ist richtig. Ist der Makler bei wertender Betrachtung dem Lager des Dritten (= Partei des Hauptvertrages) zuzuordnen, entsteht kein Provisionsanspruch (= echte Verflechtung). Arg: Gefahr einer Interessenkollision. Fehlt eine maßgebliche und beherrschende Beteiligung kann bei bestehendem Interessenkonflikt gleichwohl der taugliche Hauptvertrag fehlen (= unechte Verflechtung). Denkbar sind auch private Beziehung. Entscheidend sind Umstände des Einzelfalls. C: Diese Aussage ist so pauschal falsch. Der Makler kann auch dann die Provision verlangen, wenn eine vom Maklerkunde verschiedene Person den Vertrag schließt. Option 1: Die Auslegung des Maklervertrag ergibt, dass die Provision auch bei einem Vertrag eines Dritten gezahlt werden soll. Option 2: Umgehung. Dritter wird „vorgeschickt“. Option 3: Wenn zwischen dem Maklerkunden und dem Dritten besonders enge persönliche oder besonders ausgeprägte wirtschaftliche Beziehungen bestehen, so dass der Vertragsschluss dem Maklerkunden im wirtschaftlichen Erfolg häufig ähnlich zugutekommt wie ein eigener. D: Diese Aussage ist so pauschal falsch. Es ist zu untersuchen, ob der Hauptvertrag trotz der Abweichung dem im Maklervertrag anvisierten Vertrag noch entspricht. Das ist insbes. bei einer geringen preislichen Abweichung anzunehmen.
Folgende Mängel des Hauptvertrags lassen auch die Maklerprovision entfallen:
- A: Formnichtigkeit des Hauptvertrags, zB §§ 125 S. 1, 311b I 1 BGB
- B: Nichtigkeit wegen Anfechtung des Hauptvertrags, § 142 I BGB
- C: Maklerkunde und Dritter vereinbaren die Wiederaufhebung des Hauptvertrags.
- D: Rücktritt vom Hauptvertrag
A: Diese Aussage ist richtig. Entspricht der Hauptvertrag nicht einer gesetzlich vorgeschriebenen Form, kommt er nicht wirksam zustande (Ausnahme natürlich Heilung). Den Makler trifft das Abschlussrisiko des Hauptvertrags. B: Diese Aussage ist richtig. Aufgrund der Rückwirkung der Anfechtung entfällt ebenfalls die Grundlage des Provisionsanspruchs. Den Makler trifft das Abschlussrisiko des Hauptvertrags. C: Diese Aussage ist falsch. Den Makler trifft nicht das Durchführungsrisiko des Vertrags. D: Die Auswirkung des Rücktritts vom Hauptvertrag ist umstritten. Die Aussage ist deswegen nicht richtig. Gesetzliches Rücktrittsrecht ist eher dem Anschlussrisiko zuzuordnen, so dass der Provisionsanspruch entfällt. Gleiches könnte bei vertraglichen Rücktrittsrechten gelten, die gesetzlichem Rücktrittsrecht angenähert sind oder sachliche Voraussetzungen enthalten. Dagegen entfällt der Provisionsanspruch nicht bei einem vertraglichen Rücktrittrecht, was an keinerlei Voraussetzungen gebunden ist.